| |
Порядок проведения экспертизы градостроительной документации и другое. |
|
| |
12 июля Научно-технический совет Госстроя рассмотрел новый порядок проведения экспертизы градостроительной документации, который был разработан в соответствии со статьей 3 Закона "О планировании и застройке территорий".
Согласно Закону "О внесении изменений к Закону "Об инвестиционной деятельности" постановлением Кабмина от 17.08.98 №1308 "О порядке утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения их комплексной государственной экспертизы" установлен порядок проведения экспертизы указанных программ и проектов. Государственная экспертиза схем и проектов районного планирования, проектов планирования и застройки городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов проводится согласно законодательству в установленном Госстроем порядке.
На сегодняшний день законодательно регламентирован порядок проведения государственных экспертиз землепользования, санитарного и эпидемиологического состояния, экологической и пожарной безопасности.
В связи с принятием Закона "О планировании и застройке территорий" и другими изменениями в современной законодательной базе подготовлен новый порядок проведения экспертизы градостроительной документации. Он разработан с целью установления единого регламента, повышения ответственности за градостроительные решения, состав и содержание проектной документации, обеспечения качества градостроительных проектов, соответствия их решений действующему законодательству и требованиям государственных стандартов, норм и правил по вопросам планирования и застройки территорий и т.д.
Порядком проведения экспертизы определяются основные задачи, организационные основы и сроки ее проведения, вопросы взаимоотношения между заказчиком и исполнителем экспертизы.
Экспертизе подлежат все виды градостроительной документации независимо от их заказчика и источников финансирования. К таким документам относятся: схемы планирования территорий на общегосударственном, региональном и местном уровне, генеральные планы населенных пунктов, детальные планы территорий, планы красных линий, проекты застройки и раздела территорий.
Организацию проведения экспертизы обеспечивают специальные органы по вопросам градостроения и архитектуры, а проводит ее уполномоченное ими юридическое лицо. Финансирование экспертизы обеспечивается заказчиком градостроительной документации.
Ответственным юридическим лицом формируется состав исполнителей экспертизы, назначается руководитель экспертной группы, обеспечивается ее проведение и выдача в установленные сроки комплексного экспертного заключения относительно целесообразности утверждения градостроительной документации.
В зависимости от вида градостроительной документации к работе в экспертной группе привлекаются высококвалифицированные специалисты научно-исследовательских институтов, проектных и других организаций, соответствующих структурных подразделений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. В экспертную группу также включаются уполномоченные юридические лица, имеющие право на проведение государственной экспертизы санитарного и эпидемиологического состояния, экологии.
На основании выводов отдельных экспертов составляется комплексное экспертное заключение относительно соответствия градостроительных решений требованиям законодательства, государственных стандартов, норм и правил планирования и застройки территорий, санитарного и эпидемиологического состояния, экологии, рационального использования и охраны земель, сохранения культурного наследия и т.д.
При необходимости внесения изменений и дополнений, если они не ведут к изменению основных решений, исполнитель градостроительной документации, до ее утверждения, должен согласовать их внесение с органами исполнительной власти, градостроения и архитектуры.
В зависимости от сложности градостроительных, экономических, экологических и других проблем устанавливается максимальный срок выполнения экспертизы.
Стоимость проведения экспертизы градостроительной документации рассчитывается на основании нормативов, устанавливаемых Государственным комитетом строительства, архитектуры и жилищной политики, и включается в свод смет на выполнение градостроительной документации.
Комплексное экспертное заключение учитывается органами исполнительной власти и органами местного самоуправления при согласовании и утверждении градостроительной документации.
Представленный Порядок направлен на рассмотрение и согласование Министерству экономики, Министерству финансов, Министерству экологии и природных ресурсов, Госкомитету Украины по земельным ресурсам, Министерству юстиции, Конфедерации работодателей Украины, Украинскому Союзу промышленников и предпринимателей.
Рассмотрев новый Порядок проведения экспертизы градостроительной документации, научно-технический совет Госстроя решил:
1. Одобрить новый Порядок проведения экспертизы, разработанный управлением градостроительной политики совместно с институтом Гипроград, и рекомендовать его для окончательной доработки.
2. Управлению градостроительной политики при подготовке окончательной редакции Порядка, учесть предложения и замечания Научно-технического совета и центральных органов исполнительной власти, подготовить его для утверждения Кабинетом Министров Украины.
Максимальные сроки проведения экспертизы
Вид градостроительной
документации
Отдельные направления
экспертизы
Комплексный экспертный
вывод
схемы планирования
территорий на региональном и местном
уровнях
30 календарных
дней
60 календарных дней
генеральные планы:
а)городских населенных
пунктов:
более 1000 тыс. чел.
от 250 до 1000 тыс. чел.
до 250 тыс. чел.
б) сельских населенных
пунктов
30 календарных дней
30 календарных дней
20 календарных дней
20 календарных дней
60 календарных дней
45 календарных дней
30 календарных дней
30 календарных дней
детальные планы территорий,
планы красных линий, проекты застройки территорий,
проекты раздела территорий
20 календарных дней
20 календарных дней
Шинкарук Н. Порядок проведения экспертизы градостроительной документации // Будмайстер. 2000. №15. C.24-25
http://www.first-realty.com.ua/art/19/1189.html
БИЗНЕС неоднократно публиковал материалы, посвященные вопросам отвода земельных участков под строительство, получения документов на право пользования землей и т.д. (№24 от 23.06.97 г., №31 от 04.08.97 г.). В этом материале мы рассматриваем практику получения, разработки и согласования проектной документации.
Справка
Без документов на право пользования земельным участком на нем ничего нельзя строить. Порядок получения документов регулируется Земельным кодексом и состоит из конкретных этапов:
1) подготовка и сбор материалов предварительного согласования места размещения объекта (если речь идет о новом объекте и о новой площадке, связанной с последующим отводом земли);
2) согласование места размещения (документ, дающий право на рабочее проектирование, ведущее к началу строительства);
3) подготовка и разработка на основании проектной документации проекта отвода земельного участка со всеми согласованиями и решением имущественно-правовых вопросов, связанных с занятием той или иной площадки;
4) принятие решения горгосадминистрацией об отводе земельного участка (если участок принадлежит кому-то другому, а также при изъятии участка, при отводе его новому землепользователю);
5) чисто формальный этап. Оформление юридических документов, т.е. государственного акта, на право землепользования и вынос этого участка на натуру с закреплением границ.
Только наличие этих документов дает право на получение полноценного разрешения на строительство
Начало трудного пути
Прежде чем обратиться в проектную организацию, будущему заказчику кроме документов на землю придется обзавестись еще несколькими небольшими, но весьма ценными бумагами. Первым в этом списке идет "Распоряжение представителя Президента Украины", а попросту " главы местной райгосадминистрации. Данная бумага понадобится даже тем, чье помещение находится в частной собственности ил и арендуется у фирм, жилищных кооперативов л т.п. За последний год наметилась тенденция, вследствие которой без "Распоряжения" предприниматель не может оформить ни одного договора с районными коммунальными службами (на установку электросчетчиков и подачу в помещение воды и электроэнергии).
Характерной выглядит история столичного предпринимателя К. Подыскивая помещение для парикмахерской, К. остановил свой выбор на нежилом помещении, расположенном в одном из жилищно-строительных кооперативов, справедливо предполагая, что, арендуя не принадлежащее райгосадминистрации помещение, он получит большую свободу в своих "перестроечных" действиях. Не последнюю роль в принятии этого решения сыграло и то, что в отличие от арендного договора, предлагаемого в райгосадминистрации (со сроком действия один год), договор с ЖСК был заключен сроком на пять лет, что позволял) предпринимателю окупить расходы по ремонт помещения в течение этого времени.
Первое разочарование ждало К. у энергетиков: инспектор отказался выдать технические условия (ТУ) на подключение электроэнергии (что не запрещен" действующим законодательством) без "Распоряжения". Аналогичная ситуация произошла в СЭС и у пожарников. На слабые доводы К. о том, что районная власть не имеет к нему никакого отношения, чиновники не реагировали. Примирение обошлось К. в несколько "джентльменских наборов" (обычно это спиртное и какой-нибудь продуктовый деликатес) для отдельных работников раигосадминистрации.
Итак, заручившись согласием районного главы (а получить его без солидных знакомств или некоторой мзды в районный бюджет весьма проблематично), заказчик направляется в городские службы за техническими условиями на устройство канализации и отопления, подключение электроэнергии и водоснабжения. Следует раз и навсегда усвоить, что даром эти организации не выдадут ни одной бумаги. Кроме установленной платы за каждый вид ТУ, от заявителя в добровольно-принудительном порядке (столь милом сердцу отечественного чиновника) потребуют перечисления н-й суммы на развитие городских водопроводных сооружений или, на худой конец, канализации.
К сведению
Все вышеперечисленные службы, "...согласно решению горисполкома от 19.07.88 г. №703 и индексу повышения стоимости строительства с НДС", имеют право потребовать от заказчика перечисления некоторых "средств долевого участия" в строительстве подведомственных городских коммуникаций. Подобное сотрудничество может обойтись конкретному предпринимателю в 200-2000 грн. за каждое из четырех необходимых ТУ.
Такое поведение водоканала, энергетиков и тепловиков не удивительно: на поддержание этих отраслей денег в бюджете всегда не хватает. Спорным выглядит изыскивание этих средств за счет предпринимателей, с немалыми трудностями развивающих своими силами все ту же городскую инфраструктуру. Итак, "Распоряжение" и четыре вида ТУ оплачены и получены (по словам предпринимателей, получение этих документов растягивалось на полтора-два месяца и обходилось от 0 до 00 и выше, в зависимости от вида, метража и месторасположения объекта будущего строительства). Следующий шаг " получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ) в Главном архитектурно-планировочном управлении (ГЛАВАПУ), расположенном на ул. Крещатик, 32. Этот документ служит основанием для начала работы по проекту. Утверждается АПЗ главным художником г. Киева, и на стадии его получения уже стоит воспользоваться услугами проектной организации.
Проект " как много в этом слове...
В настоящее время в Киеве существует несколько десятков фирм и организаций, охотно берущихся за разработку проектов по реконструкции и строительству в малых объемах. В предварительных беседах с представителем проектанта не стоит "вестись" на фразы о том, что "ваш заказ " это мелочь, ведь наш институт разрабатывал проекты в сотни и тысячи раз больше и сложнее". Все это в прошлом. В настоящее время почти все проектанты так или иначе ощущают недостаток средств и охотно берутся за любую работу. Кстати, обращаться к частным фирмам, осуществляющим проектирование можно лишь в том случае, если ее работа уже знакома или же есть 100%-ная уверенность в ее надежности. Так как частника-проектанта, в случае последствий некачественного проекта найти и привлечь к ответственности будет не так легко. Так что лучше всего обратиться в какой-нибудь из бывших государственных проектных институтов " к тем из них, кто скопил богатый опыт городского строительства еще во времена Союза. Единственное на что стоит обратить внимание " это четкое формулирование своих требований и внесение их в договор. Любая перепланировка произошедшая не по вине проектанта, чревата немалыми расходами со стороны заказчика.
К примеру, для предпринимателя М., попавшего в ловушку постановления о минимальных 20 кв. м торгового зала, переделка проекта обошлась в 0 (М. повезло, для увеличения площади торгового зала до необходимых 20 квадратов нужно было всего лишь убрать одну перегородку, не касаясь электропроводки и отопления. В противном случае это обошлось бы ему в 3-4 раза дороже), не считая строительных расходов.
Один из существенных моментов " согласования, необходимые при разработке и воплощении в жизнь самого проекта. Зачастую, будучи стесненными в средствах, проектные организации хоть и неохотно (об этом, как правило, стараются умолчать при составлении договора), но все же берутся за согласование проектной документации. Можно не сомневаться " согласование еде -данное ими обойдется дешевле, хотя бы благодаря их связям, наработанным еще в советские времена.
К сведению
Особое внимание следует обратить на "Заключение по проекту строительства" выданное районной и городской СЭС. В нем есть все: от требований к качеству покрытия стен и полов, до предполагаемого ассортимента. Переделать эти документы впоследствии (при получении лицензии) будет гораздо труднее, чем сразу привести их (не безвозмездно) в нужный вид. Аналогичным образом следует изучить и требования пожарников: сколько будет стоить указанная в проекте сигнализация, нет ли решения подешевле и т.п.
Цены- «как люди»
Характерно, что даже полностью законный и качественно исполненный проект не гарантирует проектанту и заказчику отсутствия недоразумений на стадии его исполнения. Благодаря тому, что районные представители тепловиков, энергетиков и водоканала трактуют все распоряжения своих городских коллег несколько своеобразно, нервотрепка на стадии строительства и неизбежные расходы заказчику гарантированы наперед. Из-за всего этого, даже в проектных организациях затрудняются назвать среднюю цену проектирования одного метра торговой площади в пределах города. По словам тех же проектантов, вся стоимость проекта и разрешительной документации как минимум на треть зависит от того, "кому как повезет". В среднем же, приняв стоимость одноэтажного коммерческого строительства (без применения зарубежных материалов и технологий) 0 за 1 кв.м, можно получить примерную стоимость проектирования " -30 за 1 кв.м. При реконструкции готовых помещений стоимость проектирования будет колебаться от двух до восьми процентов от стоимости самой реконструкции.
Сложность оформления и согласования проектно-строительной документации, обусловленное количеством организаций, имеющих право "не пущать", превращает процесс коммерческого строительства в искусно срежессированное "хождение по мукам". Это создает почву для злоупотреблений чиновников. К сожалению, здесь пока городские власти не склонны переносить тяжесть вышеупомянутой процедуры согласовании на плечи госслужащих. Хотя подобный опыт у тех же городских властей уже имеется в сфере внешней рекламы. Там все согласования проводят сотрудники государственного Бюро по рекламе и дизайну, за что, собственно, и получают свою зарплату. Остается надеяться, что рано или поздно этот опыт распространится и на область коммерческого строительства.
Львов Д. Нерчук В. Разрешите построиться // Бизнес . . 13 октября 1997 (№ 41) . С. 79
http://www.first-realty.com.ua/art/19/1170.html
Основа «Земельный кодекс»
Все объекты строятся на земле. Совершенно естественно что основной вопрос " оформление правильных отношений с городской госадминистрацией, с городским советом по земле. Без получения документов на право пользования земельным участком (или его выкупа) на нем ничего нельзя строить. Поэтому все правила застройки основаны на технологии, предусмотренной в Земельном кодексе, начиная с подачи заявки и заканчивая решением об отводе земли, закреплением этого земельного участка в натуре.
Справка
Статьи Земельного кодекса В предопределяют следующий порядок прохождения документов. Каждому желающему начать строительство необходимо пройти пять конкретных стадий.
1. Подготовка и сбор материалов предварительного согласования места размещения объектов (если речь идет о новом объекте и о новой площадке, связанной с последующим отводом земли).
2. Согласование места размещения (документ, дающий право на рабочее проектирование, ведущее к началу строительства).
3. Подготовка и разработка на основании разработанной проектной документации проекта отвода земельного участка со всеми согласованиями и решением имущественно-правовых вопросов, связанных с занятием той или иной площадки.
4. Принятие решения горгосадминистрацией (раньше " Киевсоветом) об отводе земельного участка (если участок принадлежит кому-то другому, а также при изъятии участка, при отводе его новому землепользователю).
5. Чисто формальный этап. Оформление юридических документов, т.е. государственного акта на право землепользования и вынос этого участка в натуру с закреплением границ.
Только наличие этих документов дает право на получение полноценного разрешения на строительство.
Предварительное согласование
Прежде всего заказчик должен подать заявку в произвольной форме в администрацию города на тот или иной участок с разъяснением его целевого назначения. Если у заказчика уже есть конкретное предложение и он сориентировался, где, в каком районе желает начать строительство " указывается конкретны й участок. Если нет конкретных заявок, а есть только желание возвести объект, то должен быть указан хотя бы район города, в котором заказчик желал бы разместить свой объект.
Следующий шаг после поступления заявки в администрацию " согласование просьбы в трех организациях: Главкиевархитектуре, Киевском управлении земельных ресурсов и Управлении экономики города. Мнение Управления экономики играет далеко не последнюю роль в материалах предварительного согласования. Необходимо доказать, что деятельность заказчика, а значит, и его объект действительно нужны городу. Поэтому в Управление экономики надо представить все необходимые документы, разъясняющие деятельность предприятия. После заключения Управления экономики Главкиевархитектура вместе с Управлением земельных ресурсов и Управлением Киевгенплана начнет поиск площадки для строительства.
Еще один момент, на который предприниматели должны обратить внимание. Определяясь с предложением относительно площадки под застройку, следует получить еще и разрешение районной администрации на право размещения этого объекта в данном районе города. Дело в том, что каждая организация платит налоги в том районе, где зарегистрирована.
Поэтому администрации других районов не всегда заинтересованы в допуске на свою землю посторонних организаций, которые не будут платить налоги в здешнюю "казну". Поэтому самое рациональное решение " заявка должна проходить по тому району, в котором зарегистрировано предприятие.
Хотя это не обязательно, так как на практике довольно много случаев размещения объектов не по месту регистрации предприятия-заказчика.
Начало проектирования
После сбора первого необходимого пакета документов Главкиевархитектура в лице Управления планировки и урегулирования застройки готовит основной вывод, а остальные службы " разрешительный документ. Этот документ представляет собой письмо-разрешение на право проведения первого этапа " сбора исходных данных, разработку эскизного проекта того или иного сооружения на той или иной площадке с соответствующими согласованиями.
Если при размещении строительной площадки (например, в архитектурных зонах или зонах ограничения строительства, санитарно-защитных или железнодорожных зонах и т.п.) возникают вопросы, то без заключения специальных служб здесь не обойтись. На основании всех этих документов заказчик заказывает архитектурно-планировочное задание по установленной форме и начинает проектирование.
Градостроительная экспертиза
В процессе разработки эскизного проекта заказчик при необходимости обеспечивает получение технических условий на подключение объекта к инженерным коммуникациям и после этого представляет проект на согласование в службы города. Для принятия проекта на рассмотрение в Управление планировки и регулирования застройки необходимо, чтобы он был согласован, как минимум, с Управлением Киевгенплана и, при необходимости, со службами Госавтоинспекции. После чего проект сдается на экспертизу. Теперь остается пройти Государственную городскую службу Госэкспертизы, и проект будет принят на рассмотрение Градостроительного совета.
К сведению
Градостроительный совет не примет на рассмотрение проект, подготовленный безлицензионной проектной организацией, частной творческой мастерской или частным архитектором. Любая проектная организация должна иметь лицензию на право заниматься этим видом деятельности.
Градостроительный совет проходит каждую среду. Однако для ускорения процесса создана специальная секция Градостроительного совета, которая рассматривает более мелкие объекты. Секция работает по мере накопления объема работы по вторникам и четвергам.
Согласование места размещения
Согласованный таким образом и утвержденный эскизный проект дает право заказчику обратиться в горгосадминистрацию с письмом по поводу согласования места размещения. На этом этапе у заказчика на руках должен быть следующий пакет документов: копия разрешительного письма-согласования Управления экономики, письмо-согласование районной администрации и копия генерального плана (согласованного на стадии эскизного проекта), протокол Градостроительного совета. Затем все эти документы передаются в Киевское управление по земельным ресурсам, где готовится распоряжение администрации о согласовании места расположения объекта.
Подписанное распоряжение о согласовании места расположения уже дает право на разработку проектно-сметной документации в полном объеме.
Некоторые важные нюансы
Приведенный порядок действует в том случае, если объект строится на новом участке. Если же идет реконструкция здания или объект возводится на площадке, где уже размещены другие объекты, и у заказчика есть официальные документы на право землепользования, то порядок подготовки документов упрощается. В этом случае готовится сразу одно распоряжение, разрешающее как проведение проектно-изыскательских работ, так и строительство объекта.
Но если объект планируется возвести в ответственном месте, на пересечении автомагистралей, на основных улицах города, то даже при наличии основного пакета документов необходимо будет сначала проходить предварительную, а затем окончательную стадии.
В последнем случае следует подать письмо-заявку в администрацию, вложив копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком. Это должен быть или государственный акт, или договор на аренду земли. В Управление планировки и регулирования застройки сдается согласование Управления экономики, согласование районной администрации, и только после этого готовится распоряжение на реконструкцию или надстройку, пристройку любого объекта на территории заказчика. При необходимости нужно будет получить согласование органов санитарной охраны, экологической безопасности, Управления охраны памятников архитектуры. Если существующее здание нужно надстраивать, то необходимо получить экспортно-техническое заключение о несущей способности или технических возможностях этого здания. Приступая к реконструкции, сам хозяин (арендатор или заказчик) должен в первую очередь убедиться втом, что здание можно надстроить.
А если строим частный дом"
Желающие приступить к строительству собственного дома, коттеджа или по заказу других инвесторов будут осуществлять функции заказчика. Для того чтобы получить разрешение на выполнение работ по строительству или реконструкции жилого дома, заказчик должен предоставить следующие документы: заявку в администрацию; копию документа, подтверждающего права пользования землей; письмо-согласование районной администрации.
Их необходимо передать в Управление планировки и регулирования застройки города, которое и готовит распоряжение, разрешающее начинать такие работы. Вопросы согласования строительства индивидуальных жилых домов несколько проще, чем обычного строительного объекта. Они, как правило, даже не выносятся на большой совет, а согласовываются на уровне Управления планировки и регулирования застройки города Главкиевархитектуры.
Офис на даче
Сегодня вокруг Киева (да и практически в городской зоне) расположено множество дачных участков. У некоторых предпринимателей возникает вопрос " можно ли приобрести здесь землю, выкупив несколько участков, для того чтобы в дальнейшем разместить здесь свое предприятие, будь-то станция технического обслуживания, склад или же заправочная станция" По сути, земля ведь уже в собственности, значит, влад елец может размещать на ней все, что ему придет в голову. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд.
Строить на дачном участке не дачу нельзя.
Во-первых, существует генеральный план города, который предопределяет функциональное зонирование территории Если территория предназначена для зоны отдыха, то для перевода этой зоны в новую категорию необходимо изменить проект детальной планировки. Здесь можно поселиться, но никак нельзя превратить эту территорию в промышленную зону.
На территории дачного участка можно построить коттеджные домики, но они будут на правах "бесхозных", так как не будут иметь инженерного обеспечения, социально-культурного обслуживания и самое главное " права прописки. Такое могут позволить себе своего рода отшельники, которые в состоянии потратить на это деньги и жить без всяких прав.
Люкшин Павел
Люкшин П. Согласуйте мне дом! // Бизнес . . 23 июня 1997 (№ 24) . С. 32
http://www.first-realty.com.ua/art/19/1173.html
|
|
| |
|
| |
|
| |
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
